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地产:地产股估值差异有望逐步弱化 荐5股

  • 来源:国际在线
  • 2020/3/26 1:45:56

地产:地产股估值差异有望逐步弱化 荐5股

[摘要]

港股内房股已具备丰富公司层级,目前开放股票稀缺性略显不足,优质个股更值得关注。国内调控使地产公司在A股的融资通道关闭,房企大多选择借道香港,目前在香港上市的内房股已达60余家,无论从市值或销售规模看,均已构建了丰富的公司层次。由于房地产行业的同质化,此次“沪港通”开启对地产板块而言,整体行业的稀缺性略显不足,优质公司更值得关注。


“沪港通”开启AH地产股估值及投资风格差异有望逐步弱化。内房股对比1:龙头企业享受估值溢价。内房股中行业龙头享有更高的估值,A股则中小房企估值更高。从杠杆利用率来看,内房股由于融资成本更低,杠杆率高于A股房企10个以上百分点。从两地房企ROE水平来看,尽管内房股费用率较高,但凭借较高的毛利率和杠杆率,整体ROE水平高于A股房企。


内房股对比2:收益率与基本面高度相关。A股地产股2006年以来的累计涨幅排名靠前公司集中于中小公司。而与A股市场形成鲜明对比的是,随着基本面变化,香港内房股分化加速,曾经红极一时的公司星光黯淡,有的甚至已消失不见。从内房股的收益来看,具有规模优势和成长持续性的企业受到投资者的持续偏好,成为穿越周期的品种。若基本面的成长性无法验证,股价大幅下跌甚至低于发行价。


内房股对比3:地产股折价率在所有板块中居首。在AH同时上市的板块中,地产股的A股相对H股折价率最高,A股地产股较港股折价16%。除了股价的对比外,由于地产业务的同质性,重估净资产值(NAV)的折价幅度也将在打通资金互通后趋于相同。目前,内房股的龙头公司平均股价相对净资产折让20-30%,对于执行力和负债表表现令人担忧的开发商,尤其是中小型开发商,折让幅度高达60%-80%。而A股地产公司则呈现相反的特征,中小公司由于存在短期博弈,甚至有股价相对NAV溢价的情况,龙头企业股价相对NAV的折让幅度为30%-40%,持有型的公司折让幅度也在30%-40%。


投资机会分析:1、龙头公司估值修复的契机。从估值的角度看,由于两地市场投资者的投资理念及市场环境差异,A股地产板块的龙头公司有望获得估值修复。从此次“沪港通”开放股票池的可交易的标的看,推荐保利地产,从估值差异程度及公司成长的可持续性,推荐万科。2、持有型企业的春天。由于香港投资者更重视资产的质量和穿越周期的能力,因而持有型企业的价值有望得到重估。可交易的标的中,建议关注中国国贸。3、模式独特的企业也有望受益。


华侨城(成片景区开发)和华夏幸福(工业园区及地产开发)的经营模式有其独特性,同时业务存在较高壁垒,公司成长具备可持续基础,目前尚未开放在交易池中,投资者可加以关注。


风险提示:销量调整时间及幅度超预期。


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